Договор купли продажи квартиры с обременением — образец 2021 года

Что является обременением при продаже квартиры? Виды обременения. Как выглядит договор купли-продажи недвижимости с обременением?

Договор купли продажи квартиры с обременением — образец 2021 года
Договор купли продажи квартиры с обременением — образец 2021 года

По стандартной купле-продаже недвижимость оплачивают предварительно либо непосредственно после регистрации прав нового владельца в «Росреестре». Если необходима отсрочка или рассрочка, особые условия расчета следует утвердить заранее. Приемлемый вариант – законное обременение по согласию сторон.

ДКП с ограничениями подразумевает следующую последовательность действий:

  1. покупатель оформляет квартиру в собственность;
  2. за установленный срок равными долями (единовременно либо в ином порядке) производит выплату;
  3. до полного расчета отчуждение жилплощади блокируется специальной записью в базе данных ЕГРН;
  4. ограничение снимается после выполнения финансовых обязательств.

Порядок согласованной процедуры устанавливают в тексте основного ДКП или специальным приложением.

Что такое право залога на квартиру у продавца

Законодательные нормативы по заданной теме определены в следующих статьях ГК:

  • 334 – общие понятия;
  • 335, 336, 340 – определение залогодателя и предмета сделки, стоимости;
  • 337 – допустимые требования;
  • 339 – оформление соглашений;
  • 346 – пользование и распоряжение квартирой;
  • 351 – возможность досрочного выполнения обязательств по ДКП.

Стороны могут установить отдельные правила самостоятельно:

  • ответственность за повреждение имущества;
  • временное проживание продавца;
  • срок снятия обременений и др.

После регистрации в «Росреестре» стороны не могут изменить соглашение. Выпиской из базы данных ЕГРН подтверждается переход собственности вместе с залоговым правом.

Плюсы и минусы обремененной сделки

Преимущества:

  • до момента полной оплаты квартира в залоге у продавца;
  • задолженность оплачивается постепенно;
  • по договоренности сторон можно установить приемлемые правила пользования.

Для исключения рисков и конфликтов рекомендуется определить ответственность за сохранность недвижимости. Собственником по стандартной схеме становится покупатель. Новый владелец должен поддерживать потребительские параметры жилого имущества в хорошем состоянии. Если расчет не завершен, продавец вправе требовать возврат квартиры вместе с компенсацией при уменьшении ценности.

Чтобы предотвратить дополнительные затраты после пожара или иных ЧП, рекомендуется использовать страхование. Выбирают полис, обеспечивающий защиту от случайного повреждения природными и другими неблагоприятными внешними воздействиями.

Главный недостаток для покупателя – возможный отказ продавца снять обременение в виде залога после корректного расчета. Эту процедуру выполняют совместно. Сотрудник «Росреестра» на законных основаниях откажет, если присутствует только один участник сделки.

В подобной ситуации обращаются в гражданский суд по территориальному расположению объекта недвижимости. В исковом заявлении описывают проблему, требуют снять установленное обременение. Сопроводительными документами подтверждают:

  • права собственности (ДКП, выписка из базы данных ЕГРН);
  • полную оплату квартиры (справка банка о переводе, расписка о получении наличных денег).

Решением суда устанавливают принудительное снятие обременения в связи:

«с прекращением обеспеченного залогом обязательства» (ГК РФ, ст. 352, п.1, пп.1).

Судебное решение предъявляют в «Росреестр» для устранения ограничительной записи. После завершения процедуры покупатель может распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Если нарушены условия оплаты, стороны могут продлить срок расчета либо договориться о возврате квартиры. Продавец может воспользоваться залоговым правом. Требования в иске формулируют с учетом реальной ситуации.

Чтобы получить полноценную компенсацию ущерба нужно предоставить в суд:

  1. справку об исходном состоянии объекта недвижимости (акт приема-передачи
  2. экспертное заключение о стоимости восстановительных работ.

Основания установления обременения

Когда совершается данная сделка, то естественно ее участники должны определить не только существенные, но и дополнительные условия договора. Желательно делать это тщательным образом, чтобы в будущем можно было избежать лишних сложностей, с которыми так часто приходится сталкиваться на практике.

Условия должны быть сформулированы следующим образом:

  • потребуется предоставить полный расчет между сторонами сделки, прежде чем подписать договор;
  • расчет после заключения договора, государственной регистрации;
  • поэтапное внесение оплаты по данному договору.

В тот момент, когда деньги планируется передать за недвижимость до подписания договора, то обременения возникать не может. Но если участники сделки пришли к выводу, что лучше оформить денежный вопрос тогда, когда будет заключен договор, то важно знать, даже после регистрации продолжит существовать денежное обязательство со стороны покупателя.

Что касается обременения в целом, то важно понимать, его принято устанавливать в отношении объекта недвижимости. Оно в свою очередь станет совершаться по тем же условиям, что собственно и сам договор. Поэтому если внимательно рассмотреть этот вопрос, то можно понять, обременение станет подлежать государственной регистрации, сведения о нем вносятся в ЕГРН.

Помните, что часто стороны совершают одни и те же ошибки, это связано с тем, что они не желают вникать в пункты, которыми собственно и обладают подобные договора. Чтобы избежать лишних трудностей, желательно не игнорировать советы специалистов, и тогда все получится.

Нюансы регистрации обременения

К нюансам регистрации обременения можно отнести:

  • Прежде всего, важно отметить, что касается госпошлины, то за регистрацию обременения она не уплачивается вовсе, учтите это заранее;
  • Выделяя Свидетельство о государственной регистрации права, то здесь можно будет встретить раздел «Ограничения», куда собственно и вносится запись «ипотека», помимо этого сюда относится и запись об обременении;
  • Важно добавить, что сделка с обременением обычно регистрируется пять рабочих дней;
  • Документ о полной оплате в Росреестр, как правило, не передается.

Никто не отрицает, что на первый взгляд, оформление такого договора может вызвать множество вопросов и сложностей. На практике все именно так и происходит, но если вы желаете оформить его тщательным образом, желательно проконсультироваться с опытными юристами.

Ведь тогда можно избежать «подводных камней», тех ошибок, с которыми порой сталкиваются участники сделки. Не нужно спешить, и тогда получится включить в договор важные пункты, те ситуации, условия, без которых подобные документы не оформляются.

Виды обременения недвижимости

Права собственника могут быть ограничены, если объект используется в качестве залога по ипотеке, сдается в аренду, определяется как сервитут, используется для получения ренты или находится под арестом. Законом также защищаются права несовершеннолетних собственников, которые прописаны в квартире, поэтому ограничения на продажу квартиры могут наложить и органы опеки. Рассмотрим подробнее каждый из перечисленных видов обременения.

Ипотечное

При оформлении ипотечной сделки под залог недвижимости, жилье становится залогом, который гарантирует выполнение обязательств перед банком. На протяжении всего срока погашения займа, объект остается собственностью владельца. Если заемщик выполняет условия кредитного договора и вовремя погашает займ, банк снимает обременение и собственник может распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Если по каким либо причинам долг не выплачивается, кредитор получает право реализовать объект чтобы вернуть выданные кредитные средства.

Ипотечное обременение возникает при покупке или строительстве жилья за счет банковского кредита, продаже новостройки или вторички в кредит, оформлении залогового обязательства.

Ограничение прав собственника по договору аренды

Если собственник сдает жилье в аренду, он временно передает право пользования квартиросъемщику. На протяжении срока действия договора аренды, недвижимость может быть продана, но квартиросъемщик сохранит право проживания до конца срока действия договора аренды. Арендованное жилье не может быть сдано другим лицам и сам владелец не может использовать его для своих нужд. Ограничения возникают при условии письменного заключения договора аренды соответствующей формы.

Обременения, связанные с понятием сервитут

Термин «сервитут» означает подчиненное положение, или ограниченные права на объект, которые предоставляются лицам, не являющимся владельцами недвижимости. Понятие сервитут часто встречается при определении земельных отношений, например, право прокладывать коммуникации через соседний участок или проезжать через него следуя к своей территории. В отношении жилых и нежилых помещений, сервитут может распространятся на проходную комнату в коммуналке или офисах, которые принадлежат разным владельцам.

Ограничение прав при оформлении доверительного управления объектом

По договору доверительного управления собственник жилья передает право управления квартирой управляющему без оформления на него права собственности. Такое соглашение вступает в силу после регистрации документов у нотариуса. После оформления документов купли-продажи это обременение теряет юридическую силу.

Обременение по договору ренты

Рента — это передача прав собственности на недвижимость в обмен на регулярные платежи или другие услуги. К таким сделкам относят договора постоянной, пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением, при которых рентный должник обязан не только выплачивать определенную сумму, но помогать по хозяйству, или ухаживать за рентным кредитором. В соответствии с договором ренты, рентный должник получает право распоряжаться объектом после смерти бывшего собственника.

Обременение опекой

По закону несовершеннолетние владельцы квартиры и долевые собственники получают дополнительную защиту со стороны государства в вопросах, которые касаются продажи и другой передачи прав на их имущество. Например, при продаже квартиры органы опеки могут наложить запрет на сделку, если в ходе соглашения нарушаются права несовершеннолетних собственников. Обременение снимается после того, как будет доказано, что ребенок получит равное по условиям жилье в другом месте.

Арест

Ограничение прав собственника по решению суда может быть связано с невыполнением долговых обязательств или арестом самого владельца. В обоих случаях, любые действия по отношению объекта согласовываются с судебной комиссией, которая в свою очередь может самостоятельно принять решение о конфискации и реализации недвижимости в счет уплаты долгов или других издержек.

Важно! Следует помнить, что ограничение может быть наложено на реализацию аварийных домов и объектов, которые признаны архитектурными и историческими памятниками. Владельцы аварийного жилья не могут его продать, так как имеют право получить в обмен от государства новые квартиры. Объекты, которые признаны культурным достоянием, охраняются законом и их изменение или реализация должна быть согласована с органами по охране памятников.

Где и как проверить наличие обременения

Наличие обременения чаще всего интересует потенциального покупателя квартиры. Чтобы обезопасить себя от возможных проблем и не купить, например, залоговую или арестованную недвижимость, необходимо использовать несколько способов проверки чистоты объекта. Пути проверки напрямую зависят от вида возможного обременения:

В едином государственном реестре недвижимости регистрируются обременения на залоговую недвижимость и жилье, которое передано по договору ренты.

Чтобы проверить количество собственников и исключить в будущем оспаривание прав, необходимо запросить выписку из ЕГРН, из домовой книги или справки из территориального органа ФМС о зарегистрированных жильцах. Для перепроверки можно запросить справку из управляющей компании о лицах, проживающих в квартире. Этот документ поможет выявить временно выписанных заключенных или военнослужащих.

? Ограничение прав в связи с арендой жилья выявить сложнее, потому что факт найма отражается только в договоре между владельцем и арендатором, и не фиксируется в правоустанавливающих или других документах на квартиру. Чтобы проверить, сдано ли жилье в аренду, можно незапланированно посетить объект или расспросить соседей.

? В органах районной администрации можно получить справку о том, что недвижимость не относится к памятникам искусства или архитектуры.

? На официальном сайте судебных приставов можно проверить, не арестовано ли имущества собственника. Для поиска нужной информации используйте ФИО и дату рождения владельца.

Важно! В общем реестре не отмечены лица, которые не указаны в ДКП квартиры и не имеют права владения. Например, родственники собственника или лица, проживающие в квартире, но отказавшиеся от ее приватизации.

Основным способов проверить чистоту недвижимости остается запрос выписки из ЕГРН. Каждая смена собственника отображается в едином реестре, что позволяет покупателю проверить чистоту сделки. Стоимость электронного экземпляра выписки из ЕГРН 250 рублей, бумажного — 400 рублей. Заказать документ можно в ближайшем МФЦ.

Можно ли сдать в аренду квартиру с обременением

В большинстве случаев, даже если на квартиру наложено обременение, собственник может использовать ее в качестве дополнительного источника дохода и сдать в аренду. Например, можно сдать квартиру, которая используется в качестве залогового имущества по ипотеке, если в договоре кредитования не указано условие — аренда с согласия залогодержателя. Исключительным обременением может быть решение суда, по которому собственник временно теряет не только право распоряжаться, но и право пользования имуществом.

Можно ли продать квартиру с обременением

Недвижимость, которая попала под обременение, не всегда можно продать. Если причина в ограничениях, установленных организациями, то действуя в рамках закона их можно снять или перевести на иное лицо. Если же преграда в личных интересах прочих собственников, то проблемы либо не удается решить, либо придется поступиться своими материальными интересами.

Риски при покупке и продаже недвижимости с обременением

В соответствии с данными статистики одним из самых распространённых обременений, которые встречаются при заключении соглашений с объектами недвижимости – нахождение объекта в залоге.

Не смотря на это достаточно много физических и юридических лиц, которые не бояться участвовать в такой сделке и которые интересуются всеми особенностями и тонкостями оформления отношений, связанных с приобретением залогового объекта. Однако тут стоит заметить, что приобретение такого объекта, достаточно рискованная операция.

Нахождение объекта в залоге — означает, что собственник, хоть и имеет свидетельство о собственности, не обладает этим правом полностью.

Такое право ограничено третьим лицом, как правило, банковской организацией. Распорядиться таким объектом можно только в том случае, когда банк или иное третье лицо дает свое согласие на передачу объекта, посредством соглашения о купле-продаже.

В тех случаях, когда собственник не уведомил третьих лиц о намерении передать объект, у покупателя после получения прав на квартиру могут возникнуть различные трудности, в том числе и с оформлением документа о праве собственности. Как правило, в такой ситуации придется обращаться в судебный орган и тратить немало сил, времени и средств, для того чтобы все – таки выиграть суд.

В связи с этим рекомендуем продавцам, до заключения соглашений с покупателями избавиться от различных видов обременений, наложенных на объекты.

Покупатели в свою очередь до подписания соглашения, должны тщательным образом изучить документы на объект, для того чтобы исключить возможность дальнейших разбирательств.

Особенности заключения договора

Сделка с обременением предполагает, что участники сделки самостоятельно достигают договоренностей о существенных условиях, информация о которых прописывается в тексте соглашения.

Сделки по купле-продаже с обременением в пользу продавца

В договор купли-продажи какого-либо товара (в том числе и недвижимости) может включаться условие о том, что оплата по нему производится частями либо же единым платежом, но после передачи имущества покупателю. При заключении подобных сделок в целях защиты прав продавца, по общему правилу ГК РФ для купли-продажи в кредит, переданное имущество находится в залоге у продавца до тех пор, пока оно не будет полностью оплачено, что также желательно указывать в договоре.

При этом такой договор составляется по общим правилам купли-продажи, установленным § 1 главы 20 ГК РФ, специальными нормами в отношении конкретного вида имущества (при наличии таковых), а также положениями § 3 главы 23 ГК РФ в отношении пунктов договора о залоге передаваемого имущества.

При продаже недвижимого объекта с условием о залоге, в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) по желанию продавца вносится не только запись о переходе права собственности, но и информация о наличии обременения в виде залога такого имущества (в отношении недвижимости называемого ипотекой).

Как продать квартиру с обременением

Каждый случай требует отдельного рассмотрения. Оптимальный вариант — добиться снятия обременения и продавать уже «чистую квартиру».

Продавцу не стоит замалчивать ситуацию. Чтобы продать квартиру с обременением без материальных потерь, необходимо самостоятельно предоставить все документы, указать на нюансы и разъяснить, что вопрос решаем.

Ипотека

При оформлении кредита, направленного на покупку квартиры, недвижимость остается в залоге у банка. Обременение накладывается до момента полного погашения кредитных обязательств.

Если заемщик не вносит проценты по кредиту, всячески избегает ответственности, банк ходатайствует о наложении ареста на жилье, а после — выставляет его на торги. Плательщику кредита необходимо ознакомиться с положением , согласно которому квартиру могут продать принудительно, если:

  • неуплата составляет от 3 месяцев, или же заемщик не платил по счетам более 3 раз за год;
  • величина долга составляет не менее 5% от стоимости залога.

Обычно инициатива о продаже исходит лично от заемщика в случае переезда, внезапной нуждаемости в материальных средствах, при невозможности в дальнейшем платить по счетам. Вариантов продажи несколько:

  • изыскать возможность досрочного погашения кредита и продать квартиру без обременения;
  • обратиться в банк и заручиться согласием на продажу недвижимости.

Отличный вариант — получить от покупателя согласие на предоставление залога в счет погашения кредита.

Продажа после снятия обременения

Процедура проводится следующим образом:

  1. Кредитор обращается в банк. Сотрудник финучреждения производит перерасчет задолженности.
  2. Продавец и покупатель оформляют предварительный договор купли-продажи, договор залога.
  3. Продавец погашает долг в банке и направляется в Росреестр для снятия обременения. Для этого понадобится справка о том, что долг погашен.
  4. Оформляется ДКП с покупателем.
При таком развитии событий продается уже «чистая» квартира, не обремененная долговыми обязательствами.

Продажа квартиры в ипотеке через банковскую ячейку

Ряд банков, в частности — ВТБ, предлагают провести продажу ипотечной квартиры с использованием банковской ячейки. Схема заключается в следующем:

  1. Заемщик обращается в банк с заявлением о продаже квартиры в залоге. В течение 2 недель банк принимает решение о продаже и назначает дату закладки средств в ячейку.
  2. Стороны (продавец и покупатель) заключают договор с банком об аренде банковской ячейки. Производится закладка средств. Как правило, часть оплаты идет в счет погашения долга, в вторая часть — средства, получаемые непосредственно продавцом. В некоторых случаях требуется перечисление средств на счет банка в сумме, равной кредиторской задолженности.
  3. Продавцу выдается разрешение на продажу квартиры.
  4. Стороны оформляют ДКП.
  5. Продавец, покупатель и финорганизация обращаются в Росреестр для снятия обременения с квартиры и регистрации перехода права собственности.
  6. Согласовывается время изъятия средств из банковской ячейки Продавцом.

В целом процедура займет не более 3 недель — 1 месяца. Это дольше, чем стандартная купля-продажа, поскольку требуется время на согласование процедуры с банком.

Документы

Для продажи квартиры в ипотеке нужно предоставить в банк:

  • выписку ЕГРН;
  • ДКП о приобретении заложенной квартиры;
  • кредитный договор;
  • паспорта заемщиков и покупателей ипотечной недвижимости.
Методика продажи квартир под обременением банка давно выработана, стоит только обратиться в финорганизацию, которая выдала кредит, и получить ответ о допустимых схемах продажи. Основная проблема состоит в том, чтобы продать квартиру с кредитом по наиболее выгодной цене, поскольку стоимость на них обычно ниже средней рыночной.

Арест

Недвижимость, находящуюся под арестом, продать невозможно до устранения причин наложения обременения. Арест имущества осуществляется в качестве:

  • Обеспечительной меры. Это значит, что есть заинтересованная сторона, которая подала иск на Продавца и ходатайствовала о наложении ареста на имущество в качестве принятия обеспечительной меры. Например, недвижимость оформлена на супруга до заключения брака, но была куплена на средства жены и при наличии доказательств может достаться ей после развода. Чтобы при разделе имущества муж не успел продать квартиру, супруга подает ходатайство о наложении ареста. Часто под арест попадают квартиры с большими невыплаченными суммами долга по услугам ЖКХ.
  • Процедуры, предшествующей наложению взыскания на недвижимость. Например, при злостном уклонении от алиментов и отсутствии иного имущества по решению суда у неплательщика может быть конфискована квартира за долги.

Как оформить договор на продажу

Наиболее типичная ситуация — продажа квартиры в ипотеке. Жилье может быть первичным (когда продается квартира в новостройке) или вторичным. В любом случае в тексте указывается способ оплаты: по частям или единым платежом. Формулировки выглядят так:

  • «… расчет производится после подписания Основного договора и государственной регистрации перехода права собственности»;
  • «… настоящим договором предусмотрено поэтапное внесение оплаты…» и далее — описание этапов с указанием сроков, сумм;
  • «расчет производится с рассрочкой платежа…» с уточнением сроков перечисления суммы.

Если деньги вносятся до момента подписания договора, то для Продавца нет рисков неполучения средств. Если же оплата производится после подписания договора или даже госрегистрации перехода права собственности, необходимо принять меры по обеспечению обязательств. Одна из таких мер — обременение имущества одним из способов:

  • В силу закона. О внесении залога ставится пометка на договоре, и регистратор вносит запись о залоге в ЕГРН.
  • Согласно договоренности между сторонами.

Ипотечная недвижимость, указанная в договоре, будет находиться одновременно в залоге у 2 субъектов:

  1. Банка, поскольку ипотека на момент оформления права собственности до конца не погашена.
  2. Продавца, поскольку Покупатель еще не рассчитался за недвижимость.
Иногда в договорах указывается «Стороны пришли к согласию, что право залога у продавца на квартиру не возникает…». Это значит, что в регистрационном органе после завершения сделки необходимо снять только одно обременение — банка, а обременение в пользу Продавца «в силу закона» снимать не придется.

Договор должен содержать информацию:

  • О сторонах: ФИО покупателя и продавца, их паспортные данные, включая место регистрации.
  • Об объекте соглашения. Квартира должна быть четко идентифицирована, поэтому указывается ее адрес, этажность дома, количество и квадратура комнат, документ-основание для обретения на нее права собственности и прочие сведения.
  • Цена квартиры полностью за объект или за 1м2.
  • Порядок взаиморасчетов между сторонами.
  • Права и обязанности, штрафы за нарушение обязательств.
  • Подписи сторон.

Особое внимание уделяется описанию порядка оплаты. Указываются сроки погашения денежных обязательств и снятия с квартиры обременения, оговаривается, кто несет ответственность за сохранность имущества.

Особенности заключения договора

Если квартира продается с обременением, то важно сразу об этом указать.

Это же касается и данные тех лиц, которые имеют право пользоваться квартирой (арендаторы, бывший супруг, прописанные лица).

Когда ограничений нет, то важно прямо указать об этом в договоре.

На случай предоставления недостоверной информации следует изначально прописать для продавца существенные штрафные санкции. Их размер может определяться исключительно покупателем.

При наличии обременений важно сразу получить копии документов, на основании которых они введены. Так покупателю будет значительно легче отстоять свои права.

Опять вернемся к ситуации с совместным имуществом, полученным в период брака.

Поэтому нелишним будет потребовать данные о семейном положении продавца. Всю информацию легко получить из наличия отметок в паспорте.

Правила заполнения и структура договора купли-продажи квартиры с обременением

Договор купли-продажи квартиры составляется в письменном виде в количестве экземпляров, соответствующем числу участников сделки.

Договор купли продажи квартиры с обременением — образец 2021 года

В шапке документа прописывается дата подписания документа, город и его название с реквизитами. Документ не имеет унифицированной формы и составляется по усмотрению сторон. Но его основная часть должна содержать существенные условия сделки, чтобы договор не признали ничтожным.

В их числе:

  • указание на стороны сделки, их ФИО, адреса регистрации и прописки, паспортные данные или иные удостоверения, регистрационные сведения юрлица;
  • ФИО доверенного лица и реквизиты доверенности на представление интересов (если договор подписывается с участием представителя одной из сторон);
  • наименование предмета сделки-квартиры: ее кадастровый номер, адрес, количество комнат, этаж;
  • цена договора и порядок оплаты, способы и сроки внесения платежей;
  • указание на обременение, его вид, дату регистрации и снятия (если применимо), основание возникновения обременения (реквизиты договора или решения суда);
  • способы снятия обременения покупателем или условия для его прекращения (например, внесение финального платежа за квартиру);
  • список зарегистрированных лиц и когда они обязаны выписаться, право покупателя на принудительное выселение;
  • момент перехода прав собственности;
  • права и обязанности сторон;
  • иные условия на усмотрение сторон: каким образом будут регулироваться спорные ситуации, действия на случай форс-мажорных обстоятельств, кто понесет расходы на госрегистрацию и пр.
В завершение ставятся подписи покупателя и продавца, а также указывается перечень приложений.

К приложениям обычно относят копии документов, подтверждающих права собственности продавца и указание на обременения, план и экспликация квартиры.

Стороны могут составить договор самостоятельно, заказать его платно в юридической компании или заполнить документ по готовому шаблону.

Как указать на обременение в договоре

Существующие обременения и порядок работы с ними должны быть отражены в тексте договора купли-продажи. В зависимости от ситуации, в отношении одной квартиры могут существовать различные виды обременений.

Ипотека

Наиболее распространенным обременением в договоре купли-продажи квартиры является ипотека. Необходимость продать квартиру с неснятым залогом может возникать по целому ряду причин – от желания улучшить жилищные условия до невозможности вносить ипотечные платежи.

В случае продажи третьему лицу вопрос погашения остатка задолженности перед банком, как правило, решается за его счет. Поэтому банки охотно идут на согласование таких продаж, чтобы снизить количество проблемных заемщиков.

Право проживания

Помимо материальных обременений, в отношении жилой недвижимости могут существовать и ограничения иного порядка, в виде прав третьих лиц на пользование данным имуществом. В ряде случаев право пользования жилым помещением и проживания в нем сохраняется, несмотря на смену собственников:

  • При отказе от приватизации;
  • При заключении договора найма;
  • В иных случаях, предусмотренных законом.

Подобные обременения также должны быть отражены в договоре купли-продажи квартиры.

Другие обременения

Приведенные выше примеры наиболее частых обременений жилой недвижимости не являются единственно возможными. В случае выявления других прав на квартиру необходимо выяснить, препятствуют ли они заключению договора купли-продажи.

Если таких препятствий нет или они могут быть разрешены путем получения согласия от третьих лиц, это необходимо указать в тексте соглашения. Если же наличие обременений делает переход права собственности на квартиру затруднительным, от сделки лучше отказаться.

Документы

Чтобы зарегистрировать ДКП в пользу продавца в Росреестре или МФЦ, необходимо предоставить документы:

  • заявление от обеих сторон на регистрацию перехода прав;
  • ДКП (3 экз.);
  • техпаспорт, кадастровый паспорт, правоустанавливающие документы;
  • в случае погашения кредитных обязательств — погашенную закладную;
  • доверенность, выданную финорганизацией на снятие обременения;
  • выписку из домовой книги;
  • документ об оплате госпошлины;
  • если продается совместная собственность — нотариально заверенное согласие супруги на продажу; если продается имущество ребенка — разрешение ООП.

Стоимость услуг (Госпошлина) при регистрации составляет 2000 руб.

Срок регистрации через Росреестр составляет 7 рабочих дней, а через МФЦ 9. После оплаты по совместному заявлению сторон с квартиры снимается обременение.

Благодаря такому договору при неисполнении обязательств со стороны Покупателя Продавец может оставить объект за собой. Для Покупателя такой договор дает возможность купить квартиру в рассрочку, то есть фактически она будет в залоге продавца до полной выплаты ее стоимости.

Срок регистрации документа

Договор о купле — продаже недвижимости с обременением должен быть зарегистрирован в Росреестре сразу после подписания. Органы проверят подлинность документов и законность сделки. Для этого потребуется предоставить следующий пакет документов:

  • оригинал соглашения;
  • справка о снятии обременения;
  • заявление от владельца квартиры о переходе права собственности;
  • сертификат присвоения кадастрового номера квартиры;
  • расписка о залоге;
  • документальное разрешение на продажу квартиры от супруга или супруги;
  • справка из ЖЭКа об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

Документ регистрируется в течение 15 дней с момента подачи заявления. За услуги потребуется оплатить государственную пошлину в размере 350 рублей.

Образец договора

Ниже приводится образец договора купли-продажи квартиры с обременением. Описание обременения указывается в пункте 1.3 образца. Его необходимо указать с максимально возможной точностью. Если речь идет об ипотеке, указываются реквизиты регистрационной записи об обременении и договора об ипотеке, а также лицо, в чью пользу оно установлено. Такой же подход необходимо применять и в случае, если на недвижимость установлены другие обременения.

Договор купли-продажи квартиры

г. Москва ____ _________ 20___ года

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Продавец»), и

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель»),

Совместно именуемые «Стороны»,

Заключили настоящий договор купли-продажи квартиры (далее – «Договор») о нижеследующем.

1 Предмет Договора

1.1 В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель – принять и оплатить жилое помещение (квартиру) (далее – «Квартира»), обладающую следующими характеристиками:

  • Кадастровый номер _______
  • Общая площадь ______
  • Количество комнат ______
  • Жилая площадь ______
  • Расположение: на __ этаже жилого многоквартирного дома по адресу ____________.

1.2 Право собственности на квартиру принадлежит Продавцу на основании договора купли-продажи от ______, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за № ________ от _______ (Выписка из ЕГРН приведена в Приложении 1).

1.3 В отношении Квартиры установлены следующие обременения права собственности Продавца на нее ______________, что подтверждается Выпиской из ЕГРН (Приложение 1).

1.4. Продавец подтверждает, что перечисленные в п. 1.3. обременения не препятствуют заключению настоящего Договора (вариант: согласие залогодержателя на заключение настоящего Договора получено).

2 Цена Договора

2.1 Цена Квартиры составляет __(сумма цифрами)___(сумма прописью) рублей 00 копеек.

2.2 Стороны подтверждают, что цена Квартиры определена с учетом установленных в отношении нее обременений, перечисленных в пункте 1.3.

3 Порядок расчетов

3.1 Покупатель уплачивает сумму, указанную в п. 2.3 Договора в следующем порядке: денежные средства в день подписания настоящего договора будет помещена в банковскую ячейку в ПАО ____банк.

3.2 Продавец получает доступ к ячейке после предъявления в банк оригинала выписки из ЕГРН, в которой указано, что право собственности на Квартиру принадлежит Покупателю.

  1. Регистрация перехода права собственности

4.1 Право собственности Покупателя на квартиру подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРН).

4.2 Стороны обязуются совместно подать документы, необходимые для государственной регистрации права собственности Покупателя на квартиру в регистрирующий орган (Росреестр) в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора, но в любом случае не ранее помещения цены Квартиры в банковскую ячейку в соответствии с п. 3.1. настоящего Договора.

4.3 Расходы, связанные с переходом права собственности на Квартиру к Покупателю Стороны несут в равных долях.

5 Акт приема-передачи

5.1 Продавец передаст Покупателю Квартиру в день подписания настоящего Договора, но не ранее помещения цены Квартиры в банковскую ячейку в соответствии с п. 3.1 настоящего Договора.

5.2 При передаче Квартиры Стороны подпишут акт приема-передачи по форме, являющейся Приложением 2 к настоящему Договору.

5.3 С момента подписания Акта приема-передачи Покупатель будет нести риск случайной гибели или повреждения Квартиры.

6 Прочие обязательства Продавца

6.1 Продавец обязуется оплатить коммунальные услуги за Квартиру до дня подписания акта приема-передачи в соответствии с разделом 5 настоящего Договора.

7 Ответственность Сторон

7.1 В случае уклонения какой-либо из Сторон от подачи документов на государственную регистрацию права собственности Покупателя на Квартиру эта Сторона уплачивает другой Стороне неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

7.2 В случае уклонения Покупателя от помещения цены Квартиры в банковскую ячейку Покупатель уплачивает Продавцу неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

8 Прочие положения

8.1 Стороны будут решать возникающие между ними разногласия путем переговоров.

8.2 При недостижении согласия спор будет передан на рассмотрение суда в соответствии с законодательством Российской Федерации.

8.3 Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, по одному для каждой из Сторон и один экземпляр для регистрирующего органа, осуществляющего регистрацию права собственности Покупателя на Квартиру.

9 Реквизиты и подписи Сторон

Приложения:

  1. Выписка из ЕГРН и кадастровый план
  2. Форма акта приема-передачи

Порядок и правила расчётов

Предварительную оплату передают наличными по письменной расписке либо банковским переводом на банковский счет продавца. Основную часть расчета на стадии переоформления квартиры рекомендуется организовать с надежными гарантиями.

  1. Используют типовую схему с закладкой наличных в депозитарном хранилище. Продавец получает доступ к деньгам после предъявления ДКП и выписки «Росреестра».
  2. При выборе безналичного варианта пользуются условным счетом с аналогичным подтверждением выполненных обязательств по договору. Остаток долга получают по технологии предварительной оплаты.

На завершающем этапе следует отдельно подтвердить выполненные обязанности обеих сторон, отсутствие взаимных претензий. Платежи в любом виде (купюрами, переводом) обязательно сопровождают документальным оформлением.

Как зарегистрировать права при сделке с обременением

Переход прав собственности на квартиру и устранение залога в пользу продавца фиксируют в базе данных ЕГРН. Процедуры выполняют с подачей совместного заявления. Бланк обращения можно получить в отделении «Росреестра» (МФЦ).

Стоимость госуслуги (пошлина) за регистрацию нового владельца квартиры составляет 2 000 р. Срок создания новой записи – от 1 до 10 рабочих дней. Самый быстрый вариант – через нотариуса по технологии электронного документооборота.

Расторжение соглашения

Договор о купле — продаже недвижимости может быть расторгнут в случае невыполнения обязательств одной из сторон. В основном, после государственной регистрации договора, стороны обязуются произвести оплату в указанный срок, а покупатель, в свою очередь, снять обременение и передать ключи новому владельцу квартиры. Договор может быть признан недействительным по решению суда, если:

  • ущемляются права несовершеннолетнего ребенка — собственника квартиры;
  • стороны соглашения признаны недееспособными;
  • не выполнены обязательства продавца по снятию обременения;
  • претенденты на жилье отказываются продавать.

Покупка квартиры с обременением — это риск. Однако, правильно составленный договор может гарантировать законность сделки и обезопасить покупателя от недобросовестных хозяев.

Когда и как снимается обременение

После получения последней оплаты покупатель полностью выполнит свои обязательства. В тексте ДКП определяют предельный срок для продавца от соответствующей даты для снятия обременения. Как правило, устанавливают временной интервал не более суток.

Итоги

В заключение следует вывод о том, что понятие обременения в настоящее время законом не устанавливается, однако в силу сложившейся практики под ним понимается ограничение в отношении собственника вещи по распоряжению и владению ею. При совершении сделок с обремененным имуществом обо всех ограничениях следует указывать в договоре: в одних случаях это является существенным условием, а в других не дает оснований для признания сделки недействительной на основании ст. 178 ГК РФ.

Источники

  • https://lawsfaq.ru/242-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-obremeneniem-v-polzu-prodavca.html
  • http://UrOpora.ru/dokumenty/dogovora/dogovora-kupli-prodazhi/dogovor-kupli-prodazhi-s-obremeneniem-v-polzu-prodavca-obrazec.html
  • https://J.Etagi.com/ps/obremenenie-na-kvartiru-chto-eto/
  • http://law-divorce.ru/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem/
  • http://UrOpora.ru/dokumenty/dogovora/dogovora-kupli-prodazhi/dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-s-obremeneniem-obrazec.html
  • https://washepravo.ru/kvartirnyj-vopros/prodazha-kvartiry/dogovor-s-obremeneniem-v-polzu-prodavca/
  • https://nalog-nalog.ru/dogovory/obrazec_sostavleniya_dogovora_kupliprodazhi_s_obremeneniem/
  • http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/pokupka/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-obremeneniem.html
  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/dogovor-s-obremeneniem.html
  • https://fz214fz.ru/obraztsy-dokumentov/kak-zaklyuchit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-obremeneniem
  • https://yuridicheskaya-konsultaciya-besplatno.ru/dogovory/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-obremeneniem-ipotekoy-obrazets-2019-skachat-besplatno-tipovoy-blank-primer-forma.html
  • https://www.samso.ru/grazhdanskoe-pravo/dogovor-kupli-prodazhi-s-obremeneniem.html